Qual o papel do síndico no condomínio?

Com o crescimento populacional nas cidades, hoje é cada vez maior o número de empreendimentos habitacionais coletivos, os chamados condomínios. Muitas pessoas preferem morar em condomínios por questões de segurança e até mesmo de economia, praticidade e funcionalidade. Os espaços comuns de convivência possibilitam ainda uma socialização tão necessária em tempos que quase tudo flui no automático.
Para que este ambiente funcione da melhor forma possível, um indivíduo se tornou indispensável: o síndico.
Ser síndico não é tarefa fácil. Normalmente, quem assume essa tarefa recebe pouco ou nada pelo serviço prestado e ainda tem que abrir mão de alguns dos seus momentos de descanso entre a rotina de trabalho normal para cuidar das responsabilidades de síndico.
Um bom síndico tem que ter jogo de cintura, assim como um gestor de empresas, ele precisa ter determinação e sabedoria para lidar com todo o tipo de situação.

Deveres do síndico

Veja abaixo, quais atividades devem ser cumpridas pelo síndico de acordo com o Código Civil:
Convocar assembleia entre os condôminos;
Representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele as ações necessárias para a defesa dos interesses dos moradores;
Dar conhecimento imediato à assembleia sobre a existência de procedimento administrativo ou judicial, que seja de interesse do condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção do condomínio, o regimento interno e o que for determinado em assembleia;
Dedicar-se à conservação e à guarda das áreas comuns do prédio e zelar pela prestação de serviços que interessam aos moradores;
Realizar o orçamento da receita e das despesas relativas a cada ano;
Cobrar dos condôminos as contribuições e cobrar as multas devidas;
Prestar contas aos condôminos anualmente e quando solicitado;
Cuidar do seguro da edificação.
Cobrança de inadimplentes

Direitos do síndico

O síndico é uma figura que trabalha em prol do bem estar de todos os moradores do prédio e, por isso, deve ser respeitado pelos mesmos e ter a sua tarefa valorizada.
Portanto, é justo que o morador que assume essa função seja remunerado por ela – em alguns casos, o síndico pode ser isento da taxa de condomínio, por exemplo. Afinal, o síndico gasta parte do seu tempo trabalhando e cuidando do interesse de todos no prédio.

Outros dos direitos básicos de um síndico são:

O síndico não precisa tomar todas as decisões do condomínio sozinho. Os condôminos não só podem, como devem, propor soluções que busquem o bem comum;
Não ser importunado em horários inconvenientes. O síndico não tem essa função como seu trabalho principal. Além das atividades do condomínio, também trabalha, estuda e tem obrigações familiares que merecem ser respeitadas pelos demais moradores;
Não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio. O síndico trabalha em prol de encontrar as melhores soluções, porém, só é capaz de resolver um problema de cada vez, fazendo com que, em alguns momentos reclamações fiquem acumuladas. Para evitar que acusações infundadas ocorram, uma boa ideia é registrar todas por escrito, com assinatura dos envolvidos;
Não ser cobrado em demasia. Acontecerá de, como síndico, você ser questionado referente às suas atitudes ou respostas. Nesse caso, mantenha o registro das reclamações e do livro do condomínio à disposição de todos para consulta, de forma que as divergências sejam solucionadas sem maiores problemas.

O que faz um Síndico Profissional ?

A maioria de nós opta por viver em Condomínios horizontais ou verticalizados. A convivência coletiva exige controle da ordem e da manutenção desses espaços. A função muitas vezes acaba nos tirando momentos que poderíamos dedicar à família ou ao lazer.
Desta forma, surge em nossas vidas o título de Síndico. Com ele uma lista de obrigações e responsabilidades como controle de documentação, manutenção de equipamentos e da edificação. A administração de conflitos faz parte dessa convivência, que nem sempre é pacífica entre seus vizinhos.

Solução do Problema

Até a promulgação do novo Código Civil Brasileiro, a Lei 4591/64 – que o regulava – exigia que somente um dos Condôminos poderia exercer a função de Síndico. Porém, a partir de 2002, a revisão no Código traz em seu artigo 1347 (Lei 10.406/02) que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Surge então a figura do Síndico Profissional, que assume as mesmas responsabilidades de um Síndico Condômino (Síndico Morador) (artigos 1348 a 1350 da Lei 10.406/02).

Perfil do Síndico Profissional

Esse profissional, por não ser um dos condôminos, estará isento para agir em função do coletivo, isto é, baseado naquilo que a Assembleia Geral do Condomínio decidiu e no que a legislação, a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio estabelecem. Como exerce a função como atividade profissional, a quantidade de horas que o Síndico Profissional deve dedicar ao Condomínio dependerá da necessidade deste, e deve ser acordada na Assembleia Geral que decide por sua contratação/nomeação.
Devido à complexidade que envolve a Administração Condominial – recrutamento, seleção e contratação de funcionários e prestadores de serviços; aquisição de equipamentos e insumos; controle financeiro e fiscal, de manutenção de equipamentos e edificação e de seguros; soluções de controle ambiental; administração de conflitos etc. – o profissional contratado deve ter, preferencialmente, formação em Administração de Empresas, pois é a área que dá formação e qualifica alguém para tais tarefas (o profissional deve estar inscrito regularmente no conselho de classe – CRA), dando-se preferência, ainda, a quem tenha especialização em Relações Humanas e Mediação de Conflitos.

Conclusão

A atividade de Síndico Profissional é exercida de modo semelhante a um superintendente ou gestor de empresa privada. Seus limites de ação, além daqueles já regulados pelo Código Civil Brasileiro, serão aqueles estabelecidos pela Assembleia Geral, e, no exercício de sua atividade, sempre serão imputadas a ele responsabilidades civis e criminais previstas em Lei.
Por fim, se em princípio a contratação de um Síndico Profissional pode parecer um aumento nas despesas condominiais, temos de observar as inúmeras vantagens na relação custo-benefício, o que torna a contratação de um Síndico Profissional, antes luxo, hoje uma real necessidade para a vida do Condomínio:
Gestão transparente, tornando os condôminos mais participativos por meio de informativos e campanhas internas específicas que incentivem preocupação ecológica e a geração de receitas;
Redução dos desgastes entre moradores e isenção de ações que favoreçam qualquer morador ou funcionário;
Ter sempre como meta uma melhor qualidade de vida para os condôminos e aqueles que freqüentam o Condomínio;
Trabalho pela redução de custos, gerando mais receita líquida, exercendo maior controle financeiro e orçamentário sobre o fluxo de caixa e planejamento de obras e aquisições;
Aplicação imparcial da Lei, Convenção, Regulamento Interno e deliberações feitas em assembléias;
Seleção, recrutamento, gestão e treinamento de pessoal de modo criterioso, melhorando a qualidade dos serviços dos funcionários;
Elaboração de normas de segurança e de operação;
Realização de reuniões periódicas com o Conselho;
Por não haver vínculo empregatício, inexistem encargos trabalhistas.